Кто может арендовать жилье у государства

Аренда жилья с правом выкупа государственная программа — Недвижимость, работа, имущество

Кто может арендовать жилье у государства

Аренда квартиры с выкупом пользуется большой популярностью в Москве.

К примеру агентство по ипотечному жилищному кредитованию, давно и успешно запустившее эту программу продолжает его расширять, правда сейчас эта программа будет называться «Жилье в рассрочку».

Это серьезный вариант альтернативы существующей ипотеке- главная особенность этой программы в том, что предусматривается именно покупка жилья в рассрочку, а не просто  суррогатная арендная схема. 

Механизм программы «Жилье в рассрочку» в АИЖК будет реализовываться через создание закрытого ПИФА в объеме 350 млн рублей. Строительство новостроек специально под этот проект не предусмотрено. 

Эта программа пока предусматривает только покупку квартир (дома и комнаты купить) и в новостройке и на вторичке. (для новостроек дом должен быть введен в эксплуатацию).

  • Заполненная анкета
  • Паспорт покупателя
  • Страховое пенсионное свидетельство. 

Алгоритм программы «Аренда с выкупом»

  1. Покупатель выбирает квартиру
  2. Обращение в  МЖРК (это сервисная компания).
  3. МЖРК выкупает квартиру в  собственность фонда
  4. Осуществляется продажа покупателю квартиры в рассрочку на 15 лет
  5. Заселение в купленную квартиру- в день оформления сделки
  6. Платежи за купленную квартиру проводятся ежемесячными равными долями в течение всего срока
  7. Ежемесячный платёж разделен- одна часть идёт в счёт аренды,  вторая — в счёт выкупа квартиры»

Ежемесячный платеж будет определяться по параметрам: цене квартиры на момент покупки и срока выплат по договору рассрочки. Объем платежа при этом фиксируется на весь срок договора и зависит от инфляции, изменения ставок и т.п.

В ежемесячный платеж входит оплата цены квартиры, в которую уже заложили ее возможное удорожание. При рассрочке в 15 лет удорожание- 30% (это означает менее 2% в год) и эта цифра значительно ниже инфляции.

Рассрочку можно выбрать любую- от 5 до 15 лет. Срок рассрочки выбирает покупатель квартиры.  Конкретный срок выбирает покупатель. Кроме того, покупатель выбирает и сумму первоначального взноса. 

Часть суммы можно, за которую МЖРК покупает, можно оплатить своими деньгами- это уменьшит платежи. Как безусловный плюс программы можно отметить то факт, что квартира может быть выкуплена в любое время досрочно без каких-либо штрафов. Кроме этого возможна частичная досрочная оплата.

Досрочная оплата может вноситься любыми суммами, причем если сумма дополнительной оплаты составит более 100 000 рублей, то производится пересчет ежемесячного платежа. 

Просрочки, как и в случае ипотечного кредита недопустимы- штрафные санкции по ним прописываются в договоре. Все моменты, касающиеся неоднократных просрочек решаются участниками программы в индивидуальном порядке.

Предусмотрено и расторжение договора. Если участник программы прекращает выплаты или решит расторгнуть договор в связи из- за переезда в другой город, договор расторгается, при этом покупателю квартиры возвращают деньги, уплаченные в счет выкупа квартиры. При этом квартира останется в собственности МЖРК.

Чтобы гарантировать все стороны программы, предусмотрены определенные гарантии- в первую очередь это участие в программе АИЖК как государственного института развития.

Гарантией же для МЖРК будут квартиры, которые покупают граждане по этой программе.

То, что МЖРК не сможет ничего сделать с жильем, которое приобретает физическое лицо, гарантирует Банк России и спецдепозитарий, под надзором которых работают и АИЖК и МЖРК, как сервисная кампания, непосредственно работающая с клиентами.

Эксперты называют программу «Аренда с выкупом» возможностью купить квартиру тем, кто не смог взять классическую ипотеку в ипотечных банках. А это, к примеру те, кто является собственником бизнеса или индивидуальным предпринимателем, и не может предоставить справку 2 НДФЛ. 

Кроме этого, в этой программе смогут участвовать и те, кто попал в кризисную ситуацию 2008 года. При этом злостные неплательщики в этот список не попадают- сюда допускают тех, кто восстановил доходы, но имеет отрицательную кредитную историю.

Минусы программы «Аренда с выкупом»

Желающим купить квартиру по программа «аренда с выкупом» придется проходить серьезную проверку платежеспособности, так называемый «андеррайтинг».

И безусловно здесь речь пойдет и о кредитной истории, и об источниках доходов и о дисциплинированности плательщика. Покупающим квартиру по этой программе не удастся получить положенный по ипотеке налоговый вычет.

Договор аренды с выкупом не регистрируется в органах государственной регистрации- это нужно иметь в виду

Данная программа пока находится «в подвешенном состоянии»- нормальной законодательной базы под нее, как в случае с ипотечными кредитами, нет.

В завершении можно сказать, что программа «Аренда с выкупом» уже показала свою работоспособность в пилотных регионах- Москве и Белгороде. В настоящее время программа готовится к расширению и по мнению экспертов серьезно потеснит классическую ипотеку. 

Дополнительно о программе «аренда с выкупом».

Источник: http://www.msknov.ru/important/kriminal_i_pravo/arenda_kvartiry_s_vykupom-_programma_gile_v_rassrochku/

Аренда жилья с последующим выкупом и ипотека

Ипотека сегодня сделала жилье доступным для разных слоев населения.

Возможность взятия целевого кредита, а затем постепенного его погашения в течение ряда привлекают молодые семьи и людей, чей достаток не позволяет сразу купить недвижимость.

Однако помимо ипотеки, на рынке недвижимости, существуют и иные виды сравнительно доступного жилья, и это очень хорошо, так дает возможность сравнения и выбора. Одна из альтернатив ипотеке — аренда жилья с выкупом.

Аренда с выкупом: интересы покупателя и арендодателя

Аренда жилья с выкупом — такая сделка на рынке известна давно, и суть ее в следующем:

Покупатель по договору с продавцом арендует жилое помещение, а когда срок аренды истекает, выкупает его у собственника. Фактически, это покупка в рассрочку и аренда одновременно.

Аренда с выкупом для покупателя

Чем привлекательна такая операция для покупателя?

  1. Он может ее осуществлять без начального взноса, что невозможно в большинстве случаев в обычной ипотеке, если только она не проходит по программам социальной государственной поддержки или ипотечного страхования.
  2. Для оформления аренды с последующим выкупом не нужны, в отличие от ипотеки, документы об официальном трудоустройстве и справка о ежемесячных доходах:
    • Как известно, условие выдачи ипотечного кредита гласит, что платы по погашению кредита и ежемесячных банковских процентов в сумме не должны быть выше 45% (а в иных случаях и 33%) общего месячного дохода заемщика.
  3. Плохая кредитная история не препятствует заключению договора об аренде с выкупом, в то время как помещение человека в «черный» банковский список лишает его возможности взять повторный ипотечный кредит.
  4. Аренда с выкупом предусматривает досрочное погашение всей стоимости недвижимости без штрафных начислений.
  5. Съемщик и будущий владелец жилища в одном лице имеет право прописать на жилой площади всех членов семьи — такую возможность ипотечный кредитный договор не предусматривает.

Интересы арендодателя в аренде с выкупом

Выгодна ли самому арендодателю аренда жилья с выкупом? И да, и нет.

  • Да, если у арендодателя много свободной жилой площади, и он зарабатывает именно на сдаче квадратных метров в аренду, то есть является жилищным инвестором.
  • Да, если жилье неликвидно, слишком дорого, находится в невыгодном в транспортном отношении районе, а на рынке жилья устойчивое падение цен и малый спрос — во всех этих случаях продажа недвижимости иным способом, кроме как в рассрочку, невозможна.
  • Нет, если собственник заинтересован в быстрой продаже и вложении средств в другую недвижимость, бизнес или просто в освобождении денежных средств, например, при переезде в другой город, оплате долга и других ситуациях.

Особенности договора об аренде с выкупом

Право аренды жилья с выкупом в будущем содержится в Гражданском Кодексе.

Арендный договор с выкупом отличается от обычного тем, что в нем должно быть прописано право приобретения арендованного имущества съемщиком до истечения арендного срока либо в момент истечения при внесении съемщиком суммы, указанной в договоре.

Договор на аренду с выкупом должен быть оформлен по всем правилам предварительного договора о покупке-продаже — размытые формулировки о том, что в будущем арендатор может стать собственником юридической силы не имеют:

По такому договору как собственник может найти нового, более выгодного покупателя, так и арендатор вправе отказаться от выкупа.

Договор на аренду с выкупом должен содержать четкие формулировки о сроках аренды и размере выплаты стоимости жилья.

Собственник и покупатель сами договариваются о способах оплаты аренды и стоимости жилья:

  • аренду и рассрочку платежа можно производить отдельно и с разной периодичностью (например, ежемесячно оплачивается аренда, а один раз в квартал или год арендатор вносит часть суммы от выкупа);
  • расчет за выкуп может входить в арендную плату.

Какой бы не была форма расчета, главное условие договора — указание точной суммы выкупа.

Когда выкупная цена за недвижимость выплачена полностью, оплата аренды прекращается.

Право собственности переходит к арендатору только после его регистрации в Единой Государственной Регистрационной Палате (ЕГРП).

Проект о межрегиональной жилищной корпорации

Спад продаж и спроса на дорогое жилье привел к возрастающей популярности продаж в рассрочку. На этой почве возникли инвестиционные компании, выкупающие квартиры эконом-класса и сдающие их в аренду с последующим выкупом. Так, к примеру, и появился проект Межрегиональная жилищная корпорация.

В замыслах проекта:

  • Рассрочка выкупа на 15 лет (больший срок приводит к слишком большой итоговой стоимости жилья).
  • Возможность для граждан самостоятельного поиска квартиры с последующим оформлением договора покупки-продажи с отсрочкой платежа.
  • Деление ежемесячного платежа на две доли, в одну из которых входит арендная плата, в другую — отчисления в счет выкупа.
  • Наличие всех льгот для покупателей, перечисленных выше, касаемо первоначального взноса, плохой кредитной истории и т. д.

Реализации инвестиционного проекта мешают следующие дискуссионные пункты:

  1. Выбрать квартиру самостоятельно клиенту будет дозволено из фонда уже выкупленного компанией жилья или любую с последующим откупом ее МЖРК и заключением договора?
  2. Будут ли в рассрочку входить проценты?
  3. По каким правилам будет производиться арендная плата, и останется ли она неизменной весь срок аренды?
  4. Будет ли входить в арендную плату коммунальные услуги?

Подобные вопросы тормозят выработку единых условий аренды с выкупом для инвестиционного проекта.

Аренда жилья с выкупом или ипотека?

Несмотря на ряд преимуществ для малоимущего безработного населения, запятнавшего свою кредитную историю, у аренды с выкупом есть серьезные недостатки:

  • Вступление в права собственника возможны только после внесения последнего платежа в счет выкупной стоимости.
  • Считается, что аренда жилья с выкупом в сумме обходится на пять — десять процентов дороже, чем ипотека.

Проверим так ли это, воспользовавшись ипотечным калькулятором Сбербанка и МРЖК.

Пример расчета стоимости ипотеки и аренды с выкупом

В качестве примера:

  • квартира стоимостью 2 000 000 руб;
  • первоначальный взнос — 10% (200 000 руб.);
  • кредит — 1 800 000 руб.;
  • срок кредита (рассрочки) — 15 лет (180 мес);
  • 16% годовых (на сегодня такой процент — предел мечтаний для заемщиков);
  • вид платежей — аннуитетный.

На ипотечном калькуляторе получаются следующие цифры:

  • ежемесячные платежи — 26 436 руб;
  • переплата по процентам — 2 958 590 руб. (164%);
  • общая сумма платежа — 4 758 590 руб.

Стоимость ипотечной квартиры с учетом начального взноса — 4 958 590 руб.

На калькуляторе МЖРК квартира стоимостью 2 000 000 руб. с нулевым взносом:

ежемесячные платежи — 31 267 руб., из которых:

  • 14 445 руб. идут в счет выкупа жилья;
  • 16 823 руб. — плата за рассрочку (аренду).

Подведем итоги:

  1. Ежемесячные выплаты в счет выкупа при аренде получились действительно больше на 4830 руб, чем при ипотеке:
    • здесь привилегия ипотеки кажущаяся, так как меньшие выплаты в месяц получаются из-за частичного погашения стоимости заемщиком в виде начального взноса.
  2. Переплаты сверх стоимости жилья:
    • Плата за аренду: 16 823×180 = 3 028 140 руб.
    • Переплата за проценты за банковские проценты в ипотеке — 2 958 590 руб.

То есть обе суммы практически одинаковы.

Уже хотелось закричать «ура» — вот она, мол, альтернатива ипотеке. Однако при проверке общих выплат в счет выкупа выяснилось, что они составляют:

31 267×180 = 5 628 060 руб.

А это примерно на 600 000 руб. больше той суммы, что должна была быть с учетом одной лишь аренды. Видимо это и есть тот самый процент за рассрочку платежей, о котором все никак не договорятся в проекте инвестиций в эконом-жилье?

Итак, ключевая цифра — во сколько обойдется квартира стоимостью 2 млн руб. с арендой и выкупом в рассрочку на 15 лет по договору с МРЖК — это 5 628 060 руб.

Стоимость аренды с выкупом получилась на 669 470 руб. или на 13.5% процентов больше стоимости аналогичной квартиры, приобретенной в ипотеку.

Однако эта разница образовалась только из-за процентов, негласно насчитанных компанией, сдающих жилье с последующим выкупом.

Аренда с выкупом недвижимости у частного лица может быть равноценна по свои затратам ипотеке — все зависит от договора между арендатором и продавцом:

  • он может сдать жилую площадь в аренду по минимальной цене;
  • проценты за выкуп в рассрочку как правило частные лица не начисляют, либо они входят в ту цену выкупа, которая указывается в договоре;
  • если квартира неликвидна и не продается, то уступки продавца могут быть очень значительны.

: Аренда жилья с выкупом

(33,67

Источник: https://lawnedinform.com/arenda-zhilya-s-pravom-vykupa-gosudarstvennaya-programma/

Аренда квартир и домов: правовые нюансы

Кто может арендовать жилье у государства

Реалии нашей жизни таковы, что далеко не каждый гражданин Украины обеспечен собственным жильем. Возможность накопить достаточную сумму для покупки квартиры (дома) есть не у всех, а взять ипотечный кредит не каждый решится. Именно для таких граждан ст.

47 Конституции Украины закрепляет право на аренду жилья.

Его реализация осуществляется на основании договора аренды, который является одним из видов гражданско-правовых соглашений, направленных на временную передачу имущества арендодателя в пользование нанимателю (на определенный срок и за плату).

Как правильно составить договор аренды квартиры (дома, коттеджа)?

В соответствии со статьей 811 Гражданского кодекса Украины, договор найма жилья заключается в письменной форме. Участниками арендных отношений могут быть физические и юридические лица.

При этом, если нанимателем является юрлицо, использовать жилое помещение можно только для проживания в нем физлиц (ст. 813 ГКУ).

Сдача квартир, коттеджей и домов без заключения договора аренды ограничивает права и усложняет защиту интересов как арендодателя, так и нанимателя.

При съеме квартиры, дома или коттеджа на срок более трех лет, потребуется нотариальное заверение соглашения с последующей государственной регистрацией (статьи 793, 794 ГК).

Несоблюдение данного требования позволяет признать договор аренды недействительным в судебном порядке.

При продлении договора найма, заключенного на период до 3 лет, нотариальное удостоверение и государственная регистрация права пользования недвижимым имуществом не требуется.

Какие условия аренды домов, квартир в Украине?

При оформлении арендных отношений в договоре найма должны быть прописаны такие условия:

  • наименование и реквизиты сторон
  • срок заключения договора аренды жилья
  • права, обязанности и ответственность сторон
  • размер, способ и сроки внесения платы за аренду
  • условия досрочного расторжения договора найма
  • технические данные арендованной недвижимости

Кроме того, во избежание возможных недоразумений в будущем, в договоре можно прописать любые дополнительные условия, например, ответственность за оплату коммунальных услуг, проведение косметического или капитального ремонта, возможность проживания с арендатором другие лиц и домашних животных. Законодательство Украины не предусматривает ограничений для внесения дополнительных условий в договор аренды жилых помещений (квартира, дом, комната, коттедж, дача).

Важно! Внимательное изучение документов до их подписания предотвращает вероятные проблемы.

На какой срок можно арендовать дом, квартиру?

Срок действия арендных обязательств является договорным условием и определяется сторонами самостоятельно. В случаях, когда продолжительность найма жилых помещений не была прописана, договор считается заключенным на пять лет.

Квартиросъемщики, заключившие договора на период менее одного года (краткосрочный договор найма), согласно украинскому законодательству несколько ограничены в правах.

В частности, арендаторы лишены преимущественного права на перезаключение аренды, а также не имеют права допускать проживания в доме посторонних лиц.

Какими правами обладают квартиросъемщики?

Квартиранты имеют право: использовать арендованную жилплощадь и находящееся в ней имущество (по целевому назначению и в соответствии с договором); подселять временных жителей и сдавать жилье в субаренду — с согласия арендодателя и при заключении договора найма на срок свыше 1 года; требовать возмещения ущерба, причиненного жизни или здоровью вследствие ненадлежащего или опасного состояния арендуемой квартиры (дома); настаивать на уменьшении размера арендной платы, в случае ухудшения качества жилья — на основании соглашения сторон.

Кроме того, наниматели квартир и домов имеют право на изъятие улучшений, сделанных ими в жилом помещении. Обычно это касается установки дополнительного оборудования, к примеру, кондиционера.

Если такие улучшения произведены с согласия арендодателя — арендатор имеет право на возмещение своих расходов или на зачисление их стоимости в счет арендной платы. Такой порядок регламентирован частью 3 статьи 778 Гражданского кодекса.

Также квартиросъемщики имеют преимущественное право на перезаключение договора аренды жилья на новый срок (ч. 1 ст. 822 ГКУ).

Какие обязанности возлагаются на нанимателя жилья?

  • осуществлять текущий ремонт жилого помещения
  • своевременно и в полном объеме оплачивать арендную плату
  • не препятствовать арендодателю в проведении проверки арендуемого помещения
  • содержать снимаемое имущество в чистоте и порядке, предотвращать его повреждение
  • компенсировать убытки и устранять повреждения, произошедшие по вине квартиранта
  • вовремя оплачивать коммунальные услуги (если иное не установлено договором найма)
  • не совершать без согласия арендодателя перестройку и перепланировку квартиры (дома)
  • обеспечивать сохранность арендованной квартиры (дома) и находящегося в нем имущества

Кто оплачивает коммунальные услуги за съемное жилье?

Если речь идет не о посуточной аренде квартир (домов), а о более длительном периоде найма жилых помещений, оплата коммунальных платежей, согласно ст. 815 Гражданского кодекса, возлагается на нанимателя (если другое не установлено договором аренды). Законодательство Украины не запрещает сторонам самостоятельно решить кто должен оплачивать услуги ЖКХ — арендодатель или арендатор.

Как избежать повышения арендной платы?

Сумма арендной платы и порядок ее внесения (наличный или безналичный расчёт, срок уплаты) в обязательном порядке должны быть зафиксированы в договоре. Это поможет избежать конфликтных ситуаций и незаконного повышения стоимости аренды. Согласно норм статьи 820 ГК, одностороннее изменение размера арендной платы не допускается, если иное не установлено договором.

Кто должен делать ремонт: квартирант или арендодатель?

В соответствии со ст.

819 Гражданского кодекса Украины, текущий ремонт жилого помещения (комнаты, квартиры, дома, дачи, коттеджа), переданного в аренду, обязан осуществлять наниматель, капитальный ремонт – арендодатель, при условии, что в договор найма не были внесены другие обязательства. Участники арендных отношений могут отойти от этого правила, например, договориться, что арендатор проводит капитальный ремонт в счет будущих арендных платежей.

Как расторгнуть договор аренды и вернуть деньги?

По своей сути договор аренды – это соглашение сторон, которое может быть расторгнуто как по инициативе наймодателя, так и нанимателя жилья.

Если договором предусмотрены иные основания для его прекращения (помимо прописанных в Гражданском кодексе Украины), стороны вправе сослаться на них.

Согласно статье 825 ГК, квартиросъемщик имеет право в любое время отказаться от договора найма, письменно предупредив об этом владельца квартиры за 3 месяца до выезда.

Обратите внимание! Уведомление о расторжении договора найма может осуществляться и в устной форме, но обязанность доказывания факта предупреждения возлагается на нанимателя. Если квартирант не сможет подтвердить надлежащее информирование арендодателя, собственник жилья имеет право требовать в суде взыскать арендную плату за три месяца после выезда арендатора.

В соответствии со ст. 784 Гражданского кодекса наниматель вправе требовать расторжения договора аренды, если арендодатель: передал помещение не надлежащего качества, не выполняет свои обязанности по проведению капитального ремонта, а также существенно нарушает условия договора.

Скачать образец договора аренды жилого помещения можно по ссылке: договор найма квартиры

Источник: https://www.lawportal.com.ua/arenda-kvartira-dom.html

Факты ICTV | Аренда жилья. Альтернативный рынок от государства и существующие схемы махинаций

Кто может арендовать жилье у государства

Уже меньше, чем через месяц рынок аренды жилья ждет оживление. В большие и не очень города съедутся студенты и работники, которым потребуются драгоценные квадратные метры. Факты ICTV выяснили, что сейчас снять квартиру без риска быть обманутым практически невозможно, ведь рынок аренды не урегулирован законодательно.

Аренда жилья в Украине – зона повышенной опасности. Рискуют все – наниматели недвижимости и арендодатели. Все потому, что рынок на 70% находится в тени. Владельцам квартир не выгодно афишировать свою деятельность, а арендаторам вообще все равно, легально ли им сдают жилье.

Патовая ситуация вызвала состояние, в котором цены на аренду жилья абсолютно неконтролируемые, а от мошенничества не могут оберечь ни риэлторы, ни правоохранители. И это при том, что спрос на долгосрочную аренду квартир, комнат и домов с каждым годом только растет, не говоря уже о посуточной аренде.

Две тысячи за собственную доверчивость

Лето. Курортный сезон в разгаре. Даже те, кому не посчастливилось получить отпуск в теплое время, могут насладиться морем в многочисленные выходные во время государственных праздников. Так случилось и со мной. Радости от того, что удалось отложить все дела и поехать к черноморскому побережью компании из восьми людей омрачал только жилищный вопрос.

Большой группе найти комфортное жилье недалеко от моря, еще и в самый разгар сезона в августе, действительно сложно. Возможно страх, что бытовой вопрос может испортить отдых, и усыпил внимательность.

Чтобы гарантированно иметь где заночевать, пожарить мясо на открытом огне и провести несколько небольших вечеринок, мы решили заранее забронировать дом. А дальше – стандартная ситуация.

Читайте:Аферы с арендой квартир. Как избежать обмана Цены на аренду жилья в Украине вырастут: когда и на сколько В Украине хотят построить дома для дешевой аренды

Найдя подходящий вариант на онлайн-платформе, я убедилась, что объявление уже давно размещено на сайте, а значит, на автора никто не жаловался и ему, скорее всего, можно доверять.

По телефону человек по имени Геннадий рассказал об условиях, спросил о количестве постояльцев и даже начал сомневаться, подходит ли нам его вариант. Мол, дом рассчитан на 6 человек и двоим придется спать в проходной гостиной.

Но, конечно, кто платит – тот и заказывает музыку. Поэтому если мы готовы к таким неудобствам, владелец может сдать нам свой дом. Однако это праздничные дни, наплыв отдыхающих большой и Геннадию нужны гарантии – оплата одних суток наперед.

Крупнейший в стране банк по всей Украине работает нормально, а на берегу Черного моря почему-то переводит деньги с опозданием в несколько дней. Поэтому предоплату надо выслать через терминал, который выдает чек без обратных данных и найти получателя затем в случае необходимости невозможно.

И, конечно же, перевести деньги надо как можно быстрее, ведь Геннадию такие, как я, каждые 10 минут звонят и всех интересует та же дата…

Красная тряпка для мошенников

Типичная мошенническая история обошлась нам в две тысячи гривен, выяснилась за день до поездки, когда телефон Геннадия перестал отвечать, и не смогла испортить отдых, так хорошее жилье нам быстро удалось найти сразу на месте.

Это было два года назад, однако с тех пор ничего не изменилось. В таком случае мы могли бы требовать копии каких-то подтверждающих документов на дом. Но по возможности дистанционно жилье лучше не бронировать.

Много реальных историй имеют более драматичный конец. Люди платят за долгосрочную аренду, заселяются со всеми пожитками в квартиру, которую на самом деле сдал владелец мошенникам на одни сутки.

 Чтобы этого не произошло, необходимо требовать показать паспорт, где указано, что жилье реально принадлежит человеку, с которым вы заключаете соглашение, а также заключить в двух экземплярах нотариальную сделку на аренду.

Другой не менее распространенный вариант – сдача квартиры сразу нескольким постояльцам. Из людей берут задаток, показывают квартиру и договариваются о дате заезда. В оговоренный день, как правило, на следующий или через день, потому что снимать жилье на долго мошенникам невыгодно, арендаторы приезжают и встречают там несколько таких же обманутых искателей жилья.

Чтобы не попасть в такую ​​ловушку, лучше юридически заблаговременно закрепить свои намерения, проверить документы владельцев квартиры или дома, и пообщаться, по возможности, с соседями. А что, если перед вами действительно мошенники, и люди, которые живут рядом, никогда раньше не видели этих лиц?

Рискуют все

Незащищенными в этой ситуации не только люди в поисках недвижимости. Хотя мы привыкли к ситуациям, когда страдают именно арендаторы, убытки владельцев квартир могут быть значительно больше.

Даже подписав контракт с новым арендатором и включив в него все детали проживания, арендодателям, в случае нарушения правил проживания со стороны нанимателей, очень сложно будет заставить временных жителей возместить потери.

Наибольший риск для владельцев жилья – повреждение их имущества. Если поцарапанную мебель с трудом, но все же можно списать на вину временных жителей, то доказать, что техника вышла из строя не от старости, а по вине постояльцев – почти нереально.

Новые жители, маленькие дети и животные, на которых не давал согласие хозяин – еще одно поле риска. Вообще, владельцу жилья сложно предсказать, каких людей он впускает. Если арендаторы будут приводить гостей или устраивать шумные вечеринки, это может не понравиться соседям.

Если пара вызовов полиции не изменит ситуацию, они могут, к примеру, написать заявление в налоговую и сообщить, что владелец незаконно сдает жилье в аренду.

Риэлторы ничего не гарантируют

Юридической ответственности профессиональные риэлторы не несут, ведь с ними, как правило, никакого договора наниматель не подписывает. Их функция – быть посредником между собственниками жилья и потенциальными арендаторами.

Неудивительно, что из-за отсутствия законного регулирования отношений в сфере аренды жилья, нередко риэлторы вступают в сговор с нечестными собственниками квартир. Чтобы не встретить таких мошенников, стоит проверять их документы и обращаться в агентства, а не к частным специалистам.

Приручить дракона

Почти 1/3 жителей Европы живет в арендном жилье

Сейчас правительство планирует ввести законный контроль рынка аренды. В Минрегионстрое разрабатывают концепцию законопроекта об аренде жилья. Чиновники смотрят на Запад, где арендное жилье более распространенное, чем частное, и констатируют, что Украина, хотя и сильно отстает по этим показателям, но каждый год показывает все больший спрос на такое жилье.

Только по сравнению с прошлым годом, спрос на аренду жилья вырос на 20%. И тем самым поднял уровень цен на аренду. Ведь количество предложений не успевает за желающими снять жилье. Таким образом складывается ситуация, когда средняя цена за месяц проживания в столичной квартире составляет половину средней зарплаты: 8000 гривен за однокомнатную квартиру против 13 500 гривен оклада.

Однако, в европейских странах доля расходов на жилье значительно меньше. Поэтому государство хочет ввести на рынок муниципального игрока и снизить за его счет стоимость аренды жилья.

– Мы заинтересованы создать такие условия, чтобы те, кто сдают жилье в аренду, вышли из тени. Эффективное внедрение этого рынка повлияет на снижение арендной платы, будет способствовать привлечению новых инвестиций, стимулировать развитие жилищного строительства и отрасли в целом, – говорит заместитель главы минрегиона Лев Парцхаладзе.

В жилищно-коммунальном министерстве хотят разделить арендную недвижимость на три вида.

Муниципальная власть возьмет на себя создание социального арендного жилья, которое будет на 30-40% дешевле, чем у частных арендаторов. Это может быть недорогое строительство или реконструкция уже существующего фонда.

Второй вид – жилье на балансе органов государственной власти. Его будут предоставлять в аренду сотрудникам госструктур на время работы.

Частное жилье будут строить инвесторы, которых государство будет поощрять льготным налогообложением и привлекательным расположением жилья.

А уже существующий рынок аренды жилья планируют узаконить. В минрегионе разрабатывают условия, по которым владельцам недвижимости станет выгодно выйти из тени и быть законными участниками сферы.

Таким образом государство сможет получать налоги от миллиардных сумм, которые ежемесячно курсируют в сфере недвижимости, и надеется снизить цены на уже существующие предложения.

– Аренда такого жилья должна зависеть от стоимости строительства и расположения жилья, – говорит Светлана Старцева, начальник управления жилищной политики минрегиона.

Пока законопроект еще на стадии разработки и конкретных сроков, когда он попадет на рассмотрение в парламент, нет. Однако принятие документа назрело уже давно. Это признают и сами авторы.

Фото: dreamstime

Яна Семенюк

Источник: https://fakty.com.ua/ru/ukraine/20180806-orenda-zhytla-alternatyvnyj-rynok-vid-derzhavy-ta-isnuyuchi-shemy-mahinatsij/

Как снять социальное жилье?

Кто может арендовать жилье у государства

Законодатели  осенью 2013 года  во  втором чтение приняли  законопроект о некоммерческом найме жилья. Предполагается, что утверждение  этих  норм   сможет  решить  квартирный вопрос  для многих россиян.

Спецпроект Недвижимость Mail.Ru — Все, что вам нужно знать о найме жилья

Авторы законопроекта советуют гражданам, которым требуется  улучшение жилищных условий,  прибегнуть к  некоммерческому  найму  жилья, которое находится  в распоряжении  у города или муниципалитета. Планируется, что ежемесячная плата  за подобное жильё будет сравнительно невысокой — от 8 до 15 тысяч рублей в месяц, в зависимости от размеров недвижимости.

Для того, чтобы семья могла принять участие в этой  программе,  нужно  доказать, что членов этой семьи  не дает возможности приобрести  недвижимость или взять ее в ипотеку.

Кроме того, начав снимать жильё  у государства, арендатор лишается своего  места в очереди на улучшение жилищных условий. К тому же, ни пересдать, ни сменить  квартиру арендатор не имеет права.

К нарушителям  правил  создатели  намерены применять  штрафные санкции. Сейчас минимальный срок найма равен  одному  году.

Механизм социального найма

Во-первых,   нормы договоров социального найма жилья регламентируются  региональными законами. Основное изложено в Жилищном кодексе РФ, но региональные власти могут вносить поправки, если они не противоречат федеральным требованиям.

Социальным  называют жильё, которое  принадлежит  государству или муниципалитету и предоставляется ими гражданам по договору бессрочного социального найма.

Для того чтобы получить  социальные квадратные метры, нужно соответствовать  требованиям,  суметь  подтвердить документально свои права на улучшение жилищных условий  и запастись  терпением.

В  Москве предъявлять требования на получение  социального  жилья имеют право лишь  малоимущие,  а в  Санкт-Петербурге также  многодетные семьи с тремя и более детьми, ветераны Великой Отечественной войны или боевых действий, инвалиды, Герои Советского Союза,  реабилитированные коренные ленинградцы, которые утратили  жильё  городе во время репрессий.

Претендентам на получение жилья на условиях социального найма, нужно собрать документы:

•             заявление по установленному образцу (документ опубликован на сайте Департамента жилищной политики и жилого фонда Москвы);

•             паспорт заявителя и членов его семьи старше 14 лет и свидетельства о рождении детей;

•             ИНН каждого совершеннолетнего члена семьи;

•             документы, определяющие состав семьи (свидетельства о заключении брака, рождении детей);

•             единый жилищный документ на квартиру, где проживает заявитель;

•             документы, подтверждающие виды и размер совокупного дохода семьи (в первую очередь, справки 2-НДФЛ, а также трудовые книжки; полный перечень документов о доходах содержит более 20 пунктов и охватывает все возможные источники получения дохода от стипендий до доходов от акций);

•             документы, подтверждающие наличие в собственности членов семьи имущества, подлежащего налогообложению, кроме помещений, пригодных для проживания (права собственности на земельный участок, дачу, гараж, транспортное средство и т.д.).

Далее нужно ждать извещение от Департамента  жилищной политики и городского жилищного фонда.  Если заявление одобрено, можно начинать  следующий  этап — признание семьи нуждающейся в жилом помещении.

На учёт в Москве  в качестве нуждающихся в социальном жилье ставятся  малоимущие граждане Российской Федерации, имеющие срок проживания на территории Москвы в общей сложности  не менее 10 лет и не ухудшавшие свои жилищные условия за последние 5 лет. Образцы документов, необходимых для оформления, размещены  на сайте Департамента жилищной политики и жилого фонда Москвы.

Основными  условиями для того, чтобы  семью признали  нуждающейся в жилом помещении,  являются  одна из таких ситуаций:

1.  Площадь жилого помещения на каждого члена семьи меньше учетной нормы (в Москве норма составляет 10 кв.метров на человека в отдельной квартире и 15 кв.метров в коммуналке; в Санкт-Петербурге — 9 кв.метров);

При этом надо учитывать,  что при нахождении  площади, приплюсовывается площадь жилья, находящегося в собственности у каждого из лиц, перечисленных в заявлении о постановке на учет.

2. Семья проживает в ветхом и не подлежащем ремонту жилье;

3. В коммуналке проживает тяжело больной в хронической форме жилец;

4. В доме отсутствует хотя бы одно из жизненно необходимых удобств (электричество, водопровод, канализация, отопление, ванна или душ, газовая или электрическая плита, горячее водоснабжение или газовая колонка);

5. Члены семьи имеют жилья, не являются его собственниками,  но имеют право проживания на территории Москвы и могут это доказать;

Нормы площади жилья по договору социального найма

Размеры жилья,  которые  предоставляются  по договору социального найма, различные  в зависимости от региона.

В Москве норма на семью:

•             из одного человека — однокомнатная квартира площадью до 36 кв. метров;

•             из 2 человек — супругов — однокомнатная квартира площадью от 36 до 44 кв. метров;

•             из 2 человек, не являющихся супругами — двухкомнатная квартира площадью от 36 до 50 кв. метров;

•             из 3 человек — двухкомнатная квартира площадью от 54 до 62 кв. метров;

•             из 3 человек, среди которых нет супругов — трехкомнатная квартира площадью от 54 до 74 кв. метров;

•             из четырех и более человек — метраж по 18 кв. метров на человека.

На предоставление дополнительной площади при предоставлении жилья имеют право граждане с определенными заболеваниями.

Обязанности и права жильцов квартир социального найма

Социальное жилье не может быть продано, подарено или передано по наследству. Наниматель должен вовремя вносить плату за квартиру и коммунальные услуги. Если жилец хочет сделать перепланировку, то ее нужно будет согласовать с собственником — городом.

Для того,  чтобы получить   регистрацию в квартире, занимаемой по соцнайму,  обязательно нужно получить согласие города.  Муниципалитет вправе  отказать в регистрации, если на одного человека будут приходиться менее 10 кв. метров — это считается ухудшением условий проживания остальных жильцов.  Но  наниматель может  зарегистрировать несовершеннолетних детей.

Предлагаемая схема  процесса  аренды социального жилья не самый доступный  путь к желаемым  квадратным метрам. Можно ожидать,  что новые законопроекты  сделают  социальное  жильё  доступнее, а процесс  сбора документов проще.

Источник: https://realty.mail.ru/articles/14789/kak_snjat_socialnoe_zhile/

Найм (аренда) жилья

Кто может арендовать жилье у государства

1. По договору аренды (аренды) жилья одна сторона — собственник жилья (арендодатель) передает или обязуется передать второй стороне (нанимателю) жилье для проживания в нем на определенный срок за плату.

2. Основания, условия, порядок заключения и прекращения договора аренды жилья, которое является объектом права государственной или коммунальной собственности, устанавливаются законом.

3. К договору аренды жилья, кроме аренды жилья, которое является объектом права государственной или коммунальной собственности, применяются положения Гражданского кодекса Украины, если другое не установлено законом.

Статья 810-1. Аренда жилья с выкупом

1. Аренда жилья с выкупом является особым видом найма (аренды) жилья может предусматривать уступку арендодателем права требования долга другому лицу — выгодоприобретателю.

2. По договору аренды жилья с выкупом одна сторона — предприятие-арендодатель передает другой стороне — физическому лицу (Лицу-арендатору) жилье за плату на долговременный (до 30 лет) срок, по истечении которого или досрочно, при условии полной уплаты арендных платежей, жилье переходит в собственность арендатора.

3. Предприятие-арендодатель приобретает право собственности на предварительно избранное лицом-арендатором жилье с целью последующей передачи такого жилья в долгосрочную аренду с выкупом такому лицу и осуществляет распоряжение таким жильем до его полного выкупа.

4.

Заключения и прекращения договора аренды жилья с выкупом осуществляются на условиях и в порядке, определенных законом.

5. Существенными условиями договора аренды жилья с выкупом являются:

  • наименование сторон;
  • характеристики жилья, по которому устанавливаются отношения аренды с выкупом;
  • срок, на который заключается договор;
  • размеры, порядок формирования, способ, форма и сроки внесения арендных платежей и условия их пересмотра;
  • условия досрочного расторжения договора;
  • порядок возврата средств в случае досрочного расторжения или прекращения договора;
  • права и обязательства сторон;
  • ответственность сторон;
  • иные условия, определенные законом.

6. К договору аренды жилья с выкупом применяются положения статей 811, 813-820, 823, части второй статьи 825, статей 826, 1232-1 настоящего Кодекса с учетом особенностей, установленных законом.

7. Договор аренды жилья с выкупом является документом, свидетельствующим о переходе права собственности на недвижимое имущество от предприятия-арендодателя к лицу-арендатора с отлагательными обстоятельствами, определенными законом.

Статья 811. Форма договора аренды жилья

1. Договор аренды жилья составляется в письменной форме.

2. Договор аренды жилья с выкупом подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

3. Исключен

Статья 812. Предмет договора аренды жилья

1. Предметом договора найма жилья могут быть помещение, в частности квартира или ее часть, жилой дом или его часть.

2. Помещение может быть пригодным для постоянного проживания в нем.

3. Арендатор жилья в многоквартирном жилом доме имеет право пользования имуществом, которое обслуживает дом.

Статья 813. Стороны в договоре аренды жилья

1. Сторонами в договоре аренды жилья могут быть физические и юридические лица.

2. Если арендатором является юридическое лицо, оно может использовать жилье лишь для проживания в нем физических лиц.

Статья 814. Правопреемство в случае изменения собственника жилья, переданного в аренду

1. В случае изменения собственника жилья, переданного в аренду, к новому собственнику переходят права и обязанности арендодателя.

Статья 815. Обязанности арендатора жилья

1. Арендатор обязан использовать жилье лишь для проживания в нем, обеспечивать сохранение жилья и поддерживать его в надлежащем состоянии.

2. Арендатор не имеет права проводить переустройство и реконструкцию жилья без согласия арендодателя.

3. Арендатор обязан своевременно вносить плату за жилье. Арендатор обязан самостоятельно вносить плату за коммунальные услуги, если другое не установлено договором аренды.

Статья 816. Арендатор и лица, которые постоянно проживают вместе с ним

1. В договоре аренды жилья должны быть указаны лица, которые будут проживать вместе с арендатором. Эти лица приобретают равные с арендатором права и обязанности относительно пользования жильем.

2. Арендатор несет ответственность перед арендодателем за нарушение условий договора лицами, которые проживают вместе с ним.

3. Если арендаторами жилья являются несколько лиц, их обязанности по договору аренды жилья являются солидарными.

4.

Порядок пользования жильем арендатором и лицами, которые постоянно проживают вместе с ним, определяется по договоренности между ними, а в случае спора — устанавливается по решению суда.

Статья 817. Право арендатора и лиц, которые постоянно проживают вместе с ним, на вселение других лиц в жилье

1. Арендатор и лица, которые постоянно проживают вместе с ним, имеют право по их взаимному согласию и по согласию арендодателя вселить в жилье других лиц для постоянного проживания в нем.

2. Лица, которые вселились в жилье согласно части первой этой статьи, приобретают равные с другими лицами права пользования жильем, если другое не было предусмотрено при их вселении.

Статья 818. Временные жители

1. Арендатор и лица, которые постоянно проживают вместе с ним, по их взаимному согласию и с предшествующим сообщением арендодателя могут разрешить временное проживание в помещении другого лица (лиц) без взыскания платы за пользование жильем (временных жителей).

2. Временные жители не имеют самостоятельного права пользования жильем.

3. Временные жители должны освободить жилье по истечению согласованного с ними срока проживания или не позднее семи дней со дня предъявления к ним арендатором или арендодателем требования об освобождении помещения.

Статья 819. Ремонт жилья, переданного в аренду

1. Текущий ремонт жилья, переданного в аренду, обязан осуществлять Арендатор, если другое не установлено договором.

2. Капитальный ремонт жилья, переданного в аренду, обязан осуществлять арендодатель, если другое не установлено договором.

3. Переоборудование жилого дома, в котором находится жилье, переданное в аренду, если такое переоборудование существенным образом изменит условия пользования жильем, не допускается без согласия арендатора.

Статья 820. Плата за пользование жильем

1. Размер платы за пользование жильем устанавливается в договоре аренды жилья.

Если законом установлен максимальный размер платы за пользование жильем, плата, установленная в договоре, не может превышать этого размера.

2. Одностороннее изменение размера платы за пользование жильем не допускается, если другое не установлено договором или законом.

3. Арендатор вносит плату за пользование жильем в срок, установленный договором аренды жилья.

Если срок внесения платы за пользование жильем не установлен договором, Арендатор вносит ее ежемесячно.

4.

Арендные платежи по договору аренды жилья с выкупом — периодические платежи, которые лицо-арендатор платит предприятию-арендодателю согласно условиям договора аренды жилья с выкупом в течение всего срока действия договора.

Арендные платежи включают платежи на выкуп выбранного лицом-арендатором жилья, вознаграждение (доход) арендодателя. Лицо-арендатор также обязана компенсировать предприятию-арендодателю расходы, определенные законом.

Статья 821. Срок договора аренды жилья

1. Договор найма жилья составляется на срок, установленный договором. Если в договоре срок не установлен, договор считается заключенным на пять лет.

2. К договору аренды жилья, заключенного на срок до одного года (краткосрочная аренда), не применяются положения части первой статьи 816, положение статьи 818 и статей 822-824 Гражданского кодекса Украины.

Статья 822. Преобладающие права арендатора жилья

1. В случае истечения срока договора аренды жилья Арендатор имеет преобладающее право на заключение договора аренды жилья на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора аренды жилья арендодатель может предложить нанимателю заключить договор на тех же или других условиях или предупредить арендатора об отказе от заключения договора на новый срок. Если арендодатель не предупредил арендатора, а Арендатор не освободил помещение, договор считается заключенным на таких же условиях и на тат же срок.

Если арендодатель отказался от заключения договора на новый срок, но на протяжении одного года заключил договор аренды жилья с другим лицом, Арендатор имеет право требовать перевода на него прав арендатора и (или) возмещения убытков, причиненных отказом заключить с ним договор на новый срок.

2. В случае продажи жилья, которое было предметом договора аренды, Арендатор имеет преобладающее перед другими лицами право на его приобретение.

Статья 823. Договор субаренды жилья

1. По договору субаренды жилья Арендатор по согласию арендодателя передает на определенный срок часть или все нанятое ним помещение в пользование субарендатору. Субарендатор не приобретает самостоятельного права пользования жильем.

2. Договор субаренды жилья является оплатным. Размер платы за пользование жильем устанавливается договором субаренды.

3. Срок договора субаренды не может превышать срока договора аренды жилья.

4.

В случае досрочного прекращения договора аренды жилья одновременно с ним прекращается договор субаренды.

5. К договору субаренды не применяется положение о преобладающем праве на заключение договора на новый срок.

Статья 824. Замена арендатора в договоре аренды жилья

1. По требованию арендатора и других лиц, которые постоянно проживают вместе с ним, и по согласию арендодателя Арендатора в договоре аренды жилья может быть заменен одним из совершеннолетних лиц, которое постоянно проживает вместе с арендатором.

2. В случае смерти арендатора или убытия его из жилья арендаторами могут стать все другие совершеннолетние лица, которые постоянно проживали с бывшим арендатором, или, по согласованию с арендодателем, одно или несколько из этих лиц. В этом случае договор найма жилья остается действующим на предшествующих условиях.

Статья 825. Разрыв договора аренды жилья

1. Арендатор жилья имеет право по согласию других лиц, которые постоянно проживают вместе с ним, в любое время отказаться от договора аренды, письменно предупредив об этом арендодателя за треи месяца.

Если Арендатор освободил помещения без предупреждения, арендодатель имеет право требовать от него плату за пользование жильем за треи месяца, если арендодатель докажет, что он не мог заключить договор аренды жилья на таких же самых условиях с другим лицом.

Арендатор имеет право отказаться от договора аренды жилья, если жилье стало непригодным для постоянного проживания в нем.

Досрочное расторжение договора аренды жилья с выкупом до момента вступления арендодателем права на жилье осуществляется в порядке, определенном законом. Договор аренды жилья с выкупом может быть расторгнут в случаях, определенных законом.

2. Договор аренды жилья может быть разорван по решению суда по требованию арендодателя в случае:

  1. невнесения арендатором платы за жилье за шесть месяцев, если договором не установлен более продолжительный срок, а при краткосрочном найме — свыше двух раз;
  2. разрушение или порча жилья арендатором или другими лицами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более одного года для восстановления жилья.

Если на протяжении срока, определенного судом, Арендатор не устранит допущенных нарушений, суд по повторному иску арендодателя постановляет решение о разрыве договора аренды жилья. По просьбе арендатора суд может отсрочить выполнение решения не больше чем на один год.

3. Договор аренды части дома, квартиры, комнаты (части комнаты) может быть разорван по требованию арендодателя в случае необходимости использования жилья для проживания самого арендодателя и членов его семьи.

Арендодатель должен предупредить арендатора о разрыве договора не более поздний чем за два месяца.

4.

Если Арендатор жилья или другие лица, за действия которых он отвечает, используют жилье не по назначению или систематически нарушают права и интересы соседей, арендодатель может предупредить арендатора о необходимости устранения этих нарушений.

Если Арендатор или другие лица, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилье не по назначению или нарушать права и интересы соседей, арендодатель имеет право требовать разрыва договора аренды жилья.

Статья 826. Правовые последствия разрыва договора аренды жилья

1. В случае разрыва договора аренды жилья Арендатор и прочие лица, которые проживали в помещении, подлежат выселению из жилья на основании решения суда, без предоставления им другого жилья.

Источник: https://meget.kiev.ua/kodeks/grazdanskiy-kodeks/glava-59/

Юр-решение
Добавить комментарий